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2011成都房地产市场中报下半年房价或现拐点【综合看点】

发布时间:2019-09-30 15:46:55 阅读: 来源:玻璃钢穿孔器厂家

成都:供求逆转 去化缓慢 下半年房价或现拐点

一、土地市场

政策频出,导致土地交易市场陷入低潮。土地供应放量减少,3、4月份跌入谷底。土地成交下滑,频繁出现“流拍”。市场预期偏低,开发商产生了“盼低观望”情绪。供应和成交土地类型以工业为主,商业金融用地超过住宅。受成都市现代田园城市规划、成渝经济区、地铁的影响,成都市近郊和远郊市场呈现活力。

上半年成都土地供应面积15146.8亩,成交面积为10036亩。成交和供应面积比值为0.66,土地交易市场呈低迷状态。土地市场成交量下挫。成交和供应宗数比值为0.41。

从土地供应类型看,工业依然是占比最大,近五成。而商业金融超过住宅。从供应宗数来看,市政用地占了大头。主要集中在公共设施建设。而住宅的供应宗数相对较多,以小面积为主。2011年上半年,土地交易共出现3次流拍,1宗位于双流县,另外2宗位于青羊区。出现流拍的因素包括:市场预期不好,开发商产生了“盼低观望”的心态;投资人撤离房地产市场,开发商资金短缺。

二、住宅整体供求价

在整体供求上,2011年上半年成都供求基本平衡,价格稳中有升。2011年上半年成都一手住宅签约均价达9921元/㎡,同2010年相比增幅25%,达到历史最高位,虽经历了限购、限贷等一系列的政策调整,房价并没有如预期有所回落,仍处于高位运行。

供求基本平衡,同比略有上升。上半年新增供应347.35万平方米,同比增长10.5%上半年销售351.15万平方米,同比增长9.15%。供求比保持在1左右,供求基本平衡。

季度供求走势

从图中可以看出,2011年第一季销售量明显高于供应量,市场处于“供不应求”状态,到了第二季度受频出的调控政策影响,市场发生逆转,供应量增加,销售量下降,市场处于“供过于求”状态。

月度供求走势

纵观2011年上半年,从中央到政府调控政策频出,2月成都出台限购令,成交量急剧下降。以3月为临界点,1-2月,受政策滞后性影响,成交量未出现大幅度变动,供应量处于低位徘徊,市场主要以消化存量为主,到3月成交量急速下降,4-6月成交量虽有所回升,但仍处于低位,与此相反,开发商为了应对复杂多变的市场,加快推盘速度,供应量在四月达到本年度峰值。

各区域住宅供求特征

2011年上半年住宅整体均价上万的区域有三个:锦江区、高新区、青羊区。2011年上半年高新区“供需两旺”,为全市供应量和销售量最大的区域;高新区住宅整体均价约10852元,全市排名第二。锦江区全市房价最高,上半年住宅整体均价约11557元/平方米;锦江区上半年销售量全市第四名。

全市住宅库存

库存量略有上升,供求基本平衡。截至2011年6月底,全市一手住宅库存面积约364万平方米,按照2011年上半年月均58.5万平方米/月消化速度,消化364万存货需要6.2个月,目前市场处于供需平衡状态。

上半年成都楼市表现

根据对主城6区111个楼盘的抽象调查显示:24个楼盘价格未变,占比为22%,59个楼盘价格出现小幅度的上涨,占比为53%,28个楼盘价格下降,占比为25%。在严厉的政策调控下,房价并没有如预期的回落,但成交量却大幅萎缩,市场观望氛围浓厚,整体表现为量滞价升。

2011年上半年成都在售楼盘涨跌情况

备注:取样111楼盘为2011上半年各区域具有代表性楼盘,能反映该区域整体变化趋势

上半年住宅市场小结

2011年上半年中央、地方调控政策频出,成都楼市成交大幅萎缩,供应相对稳定,供需基本平衡。2011年上半年房价并没有如预期般回落,反而有上涨趋势,开发商力挺房价,市场各方处于深度博弈状态,楼市观望氛围浓厚。

受限购、限贷政策影响,2011上半年市场需求主要以刚需为主,投资及改善型需求降低。2011年3月是成都楼市供求关系分水岭,1-2月受政策滞后性影响,成都楼市“供不应求”,3月后政策开始发挥威力,成交量大幅萎缩,市场“供过于求”。

下半年展望

2011年上半年限购、加息、限贷、提高准备金率、一房一价等调控政策频发,房地产市场处于前所未有的严厉政策调控时期,目前就市场反应来看,调控初见成效,成交量不断走低,预计下半年政策方面,国家不会再出台更严厉的调控政策,下半年主要工作在于加强目前政策的执行力度。市场方面,从整体上来看,成都目前处于量滞价升阶段,房价仍在高位运行,从供需结构上看呈现一种不均衡态势,但随着调控的不断深入,这种不均衡态势定将回归理性状态,房价在下半年或将出现拐点。

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